지역과 주택수에 따른 취득세율
지역과 주택수에 따른 취득세율을 알아볼께요.
1주택자의 경우 조정대상지역이나 비조정대상지역 모두 1.1프로이며 주거용OP의 경우 4.6%입니다.
기존 1주택자가 2주택을 취득하는 경우 조정지역은 8%이며 비조정지역으로 취득시 1.1%입니다.
3주택을 취득하는 경우 조정대상지역의 경우 12%이고 비조정대상지역은 8%입니다.
4주택부터는 대상지역에 관계없이 12%입니다.
취득가액을 기준으로 6억이하는 1%이며 9억초과시 3%입니다.(1, 2주택 취득시)
주거용OP의 기준은 전입신고를 하는 경우 주거용으로 보며 주택수에 들어갑니다.(6월 1일 기준으로 적용합니다)
신축빌라 구입시 취득세기준
신축빌라 구입시 취득세 기준을 살펴보면
기존 무주택자의 경우 주택은 1.1%, 주거용오피스텔의 경우 4.6%입니다.
전용면적 85제곱미터 이하기준으로 일반적인 신축빌라에 적용되며 과세표준 6억이하에 적용됩니다.
일반적으로 수도권지역 신축빌라 분양가 기준이 6억이하인 경우가 대부분입니다.
기존주택 보유자가 새롭게 신축빌라를 구입할때
기존에 1주택을 보유중인분이 조정지역, 투기과열지역으로
신축빌라를 구입할때 주택담보에 영향이 있습니다.
비규제지역으로 구입하시는 경우에는 그래도 수월하고
규제지역의 경우 무주택자분들이 구입하는게 수월한게 사실입니다.
6개월안에 처분조건으로 새로운 주택을 구입하는것은
가능하고, 매도가 결정된 경우에도 새로운 신축빌라를 구입하는것은
쉽습니다.
신축빌라 분양가를 결정하는 요소
기본적으로 신축빌라를 건축해서 분양가를 결정하는 요소를 살펴보면
대지구입, 건축비, 세금, 건축주적정마진 으로 구성되어 있습니다.
거기에 더해서 수요와 공급의 법칙에 따라 수요는 많은데 현장이 많지않다면
분양가는 높을 수 있습니다.
입지(대지구입지상승)가 좋으면 아무래도 분양가는 높아지고,
건축비는 실내면적과 자재비로 치환되는데요,
면적이 넓을수록 분양가는 자연스럽게 올라갑니다.
서울 경기 인천 부천 지역을 살펴볼때 서울지역이 아무래도
건축주마진이 높은게 사실입니다.
합리적인 선택을 위해서 지역을 넓혀서 보시는것을 권해드리는
이유가 여기에 있습니다.
한정된 자원안에서 서울지역은 면적대비 분양가 수준이 높기때문입니다.
신축빌라 구입시 세금은
신축빌라의 경우 취득하는 단계에서는 취득세가 나오고,
주택등기의 경우 1.1%, 오피스텔등기는 4.6%에 건축주지원이
대부분있어서 2.2%정도를 부담하게 됩니다.
구입후에는 재산세를 납부하게 되고,
주거용오피스텔의 경우 “과세변동신청서”를 구청에
한번 신청하시면 주택에 준하는 재산세를 납부하게 됩니다.
2년 보유후 매도시에는 양도세가 나오는데요,
실거주요건도 추가되었고, 고가주택의 경우 2년 보유해도 양도세를
납부하는 경우도 있고 , 새롭게 주택을 구입할때 일시적 2주택의 경우에는
3년이내에 기존주택을 매도하셔야 양도세부과세 혜택을 받을 수 있습니다.
신축빌라 구입과정
신축빌라 전문가와 함께 지역설정부터 조건에 맞는 집을 선별해서
직접 집을 보게됩니다.
여러집들을 보고 마음에 드는 집이 있으면
상환금액에 대한 브리핑을 듣고 위임에 관련된 서류확인후
계약을 진행하게 됩니다.
주택담보를 받는 경우에는 특약에도 신경써서 계약서를 작성하셔야 합니다.
계약서는 은행에 들어가게되고 승인이 나면 이사준비를 하시면되고,
부결이 나면 계약서를 반납하고 계약금을 반환받게 됩니다.
잔금일에 잔금을 치루고 입주하시면 1~2주이내에 등기권리증을 받게되고
등기부등본을 발급하시면 소유권이 이전된것을 확인할 수 있습니다.
기존 1주택자가 조정지역내 2주택 구입시 취득세
기존 1주택 보유자가 새롭게 조정지역, 투기과열지구내 주택을 구입시 취득세는 8%이고,
3주택 구입시 12% 취득세를 부담하셔야 합니다.
단 신축빌라중 주거용오피스텔의 경우 기존과 동일한 4.6%입니다.
기존 주거용오피스텔이 보유자가 주택을 구입시 주택수에는 산입이 됩니다.
신축빌라 구입시 신탁등기란?
신축빌라 구입할때 신탁등기로 구입하는 경우가 있습니다.
일반 1금융권에서는 70%까지 가능하고,
신탁으로 진행하면 80~90%까지 가능합니다.
실입주금이 적은 분들의 경우 신탁으로 진행하는 경우도 있습니다.
실입에 따라 금융권이 정해지고,
금리면에서 1금융권에 비해 1%정도 차이가 나고 있습니다.
은행-신탁회사-소유자의 구조로
계약자 앞으로 소유권등기한뒤 신탁회사로 한번더 등기를 하게 됩니다.
전세나 월세를 놓을 수 없고,
매매는 제한없이 할 수 있습니다.
주거용오피스텔 취득세는?
4.6%입니다.
일반 주택허가의 경우 1.1%로 영구인하한
상태이고, 신축빌라중 고층형으로 역세권에서
흔히 볼 수 있는 주거용오피스텔의 취득세는
4.6%입니다.
신축빌라허위업체 거르는법
신축빌라를 전문으로 하는 업체가 상당히 많습니다.
그중에서 허위매물없이 진성으로 광고를 하는
업체는 5곳이 안됩니다.
나머지 99%의 파워링크의 광고로 연결되는
홈페이지 업체의 경우 허위매물이라고
보면 속편합니다.
구조적으로 클릭당 광고비가 나가는
파워링크광고는 일단 전화를 받기위해
무조건 허위매물을 올리고 있습니다.
기본적으로 허위매물을 거르는 한가지팁을
드리자면 네*버 부동산 광고에 나오는
준신축빌라의 시세를 보면 5년이내의 매물로
비슷한 크기의 신축빌라에 비해 20~30%정도
저렴하다고 보면 거의 맞습니다.
각 지역별 준신축빌라보다 낮은 금액의
신축빌라 광고는 100% 허위매물로 보시면
됩니다.
신축빌라 계약시 필요한것은?
신축빌라를 계약할때 신분증을 비롯해
계약금이 필요합니다.
계약금이 없는 계약은 불완전한 계약입니다.
신분확인을 위한 신분증이 필요하고,
도장은 있으셔도 되고 없으셔도 지장으로
대신할 수 있습니다.
신축빌라 계약시 계약금은 반드시 10%가
필요하지는 않고, 상황에 맞춰 소액으로도
진행이 가능합니다.
개인정보동의서도 한분 작성하게 됩니다.
계약서를 작성한뒤 1주일안에 승인여부를
통보받을 수 있습니다.
승인이 되면 진행이 되는거고,
주택담보대출이 불가시에는 계약서를 반환하고
계약금을 반환받게 됩니다.
신축빌라 입주일은 변경이 가능할까요?
신축빌라를 계약할때 입주일을 정하게됩니다.
잔금일이 입주일인 경우도 있고 잔금일전에
선입주하거나 잔금을 치르고 나중에 입주할수도
있습니다.
잔금일이 입주일과 동일한경우 신축빌라는
입주일을 상호협의하에 변경할 수 있습니다.
입주일의 변경을 원하시면 미리 분양사무실로
연락을 주셔야 합니다.
입주일에 맞춰서 은행의 자필서명일을 정하기
때문에 전체적인 일정변경이 필요하게 됩니다.
결론적으로 신축빌라의 경우 입주일을 변경할 수
있습니다.
단 사전에 반드시 미리 분양사무실에 통보를
해주셔야 합니다.
입주일을 변경할 수 있지만 몇달뒤로
미루는건 어렵습니다.
1달정도안에서 변동하는건 충분히 가능합니다.
신축빌라 계약부터 입주까지 과정
신축빌라를 보고 마음에 드는 집을 발견하고
계약을 하게되면, 일단 계약서를 작성하셔야합니다.
계약서작성시 신분증, 계약금이 필요하고
계약서를 작성하게됩니다.
계약서 작성후 신분증과 함께 계약서가 은행으로
들어가게되고 주택담보대출 심사를 통해 승인이
나게되면 계약은 진행이되고 승인이 안되면
계약서를 반납하고 계약금은 반환받게됩니다.
승인이나게되면 이사일에 맞춰 은행에 한번
방문하셔서 자필서명을 하게되고,
이사일당일에는 은행의 대출이 실행이됩니다.
동시에 잔금지급을 하고, 건축주는 소유권이전
접수를 당일에 합니다.
소유권이전 신청일로부터 1~2주일안에
“등기필증”을 받아볼 수 있습니다.
이때 등기부등본을 발급해보시면 계약자로
소유자가 바뀐것을 확인할 수 있습니다.
신축빌라 구입시 7등급도 구입할 수 있나요?
신축빌라를 구입하시는 분중에 신용등급이
7등급이신 분들이 계신데요,
주택담보대출을 받을때 1~6등급까지는
무리없이 진행이 가능합니다.
신용등급하면 등급으로만 알고계신데요,
실제로는 점수를 구간별로 나눈게 등급입니다.
신용점수가 7등급인경우 6등급에 가까운
7등급의 경우 진행이 가능합니다.
8등급에 가까운 7등급은 진행자체가 어려운
경우가 많습니다.
인천지역으로 7등급중 점수가 낮은 경우에도
진행이 가능한 곳도 있지만,
보통의 경우 7등급은 진행이 어려운게 사실입니다.
물론 정권이 바뀌고 부동산정책이 바뀐다면
등급에 따른 주택담보대출 규정도 바뀔 수 있습니다.
신축빌라는 계약시 계약금을 얼마나 준비해야할까요?
신축빌라의 경우 집을 보시고
마음에 들어 계약을 하는 단계에서
반드시 필요한게 계약금입니다.
계약금이 없이 계약서만 작성해도
계약금이 입금이 안되면 계약의 효력은
없습니다.
신축빌라뿐 아니라 일반 부동산의 경우
계약금은 전체거래대금의 10%입니다.
신축빌라의 경우 공실상태에서 분양을
하는 것이기때문에 일반 부동산보다는
계약금에 대한 여유를 많이 주고 있습니다.
이사일이 짧은 분들은 계약금을 3~4%만
납부하고도 잔금까지 바로 가는경우도
있습니다.
이사일이 긴경우에는 당장 계약서를 쓸때에
200~400이든 일부를 내고 계약서를 작성하고
2,3차로 나눠서 천천히 계약금을 납부하도록
해드리고 있습니다.
결론적으로 신축빌라의 경우 계약금을
반드시 10%가 없어도 계약은 진행이
가능합니다.
계약금은 이사일과 연관되어 있고
이사일이 짦을수록 적은 계약금으로도
진행이 가능하고, 이사일이 3~4개월후인경우
2,3차 계약금을 요구하는 경우도 있습니다.